Tantangan Pembangunan Perumahan Indonesia

Posted on 10 views

Rumah ialah persyaratan hidup yang tidak mampu ditawar bagi insan. Kebutuhan akan kawasan berteduh ini sudah ada semenjak insan pertama menjejakkan kakinya di Bumi.  Kalau dulu rumah hanyalah sekedar kawasan berlindung dari cuaca dan agresi binnatang buas maka sekarang rumah juga mengemban banyak fungsi sosial dan kemasyarakatan. Rumah juga ialah cerminan harkat dan martabat insan. Semakin baik dan rupawan rumahnya maka level individu penghuni rumah tersebut di mata masayarakat semakin tinggi.

Pada ketika ini Indonesia dihadapkan pada tantangan yang sangat besar di bidang perumahan yaitu besarnya backlog kepemilikan rumah layak huni yang harus dibangun sebagai wujud kehadiran negara dalam menyejahterakan rakyat dari sektor perumahan.  Angka backlog pada Tahun 2016 menawarkan besaran 11.4 juta unit dan angka itu menuntut kerja keras pemerintah untuk mewujudkan kinerja 1 juta unit per tahun agar mampu mengurangi backlog sampai 50% pada tahun kelima.

TANTANGAN

Tentu saja banyak tantangan yang harus diselesaikan berkaitan dengan PR besar ini dan paling tidak beberapa diantaranya ialah :

1. Mahalnya harga tanah

Di kota besar dimana populasi insan sangat padat, lahan untuk bertahan hidup semakin sempit. langkanya lahan ini menyebabkan harga tanah melambung tinggi.  Akibatnya, alih-alih membangun rumah yang layak, banyak masyarakat kita yang justru tidak bisa untuk sekedar membeli lahan yang cukup untuk membangun rumahnya. Di satu sisi, ketatnya persaingan untuk menerima lahan menyebabkan ada pihak-pihak yang memiliki kekuatan modal besar sengaja (atau tidak sengaja) melakukan pembelian lahan besar-besaran (monopoli lahan) sehingga kemudian kepemilikan lahan hanya dipegang oleh segelintir pemodal. Pada akhirnya rakyat kecil yang membutuhkan lahan di perkotaan hanya mampu menyewa rumah tanpa bisa memilikinya.  Kondisi ini awalnya hanya terjadi di kota-kota besar namun ditengarai pada zaman teknologi berita yang begitu terbuka sistem kartel lahan ini juga mulai merambati kota-kota dengan kepadatan sedang bahkan rendah meskipun dalam level yang tidak terlalu parah. Ilham berbagi land banking sebagai sistem yang diperlukan dapat melakukan kendali atas akuisisi lahan besar-besaran ialah langkah maju yang diperlukan dapat menjadi terobosan yang baik bagi keberpihakan pemerintah kepada masyarakat kecil yang tidak bisa membeli lahan untuk membangun rumah.

2. Regulasi yang belum mendukung

Dari sudut pandang regulasi, masih banyak NSPK bidang perumahan yang harus disusun dan ditetapkan pemerintah sehubungan dengan PR besar ini. Peraturan Pemerintah No sixteen Tahun 2016 perihal Penyelenggaraan Perumahan dan Daerah Permukiman dan Peraturan Pemerintah No sixty four Tahun 2016 perihal Pembangunan Perumahan Masyarakat Berpenghasilan Rendah misalnya, hingga ketika ini belum ditindaklanjuti dengan peraturan menteri yang menjabarkan detailnya. Selain itu beberapa pedoman dan petunjuk teknis juga harus diperbarui menyusul perkembangan peraturan perundangan terbaru, kondisi kebencanaan dan teknologi-teknologi terbaru di bidang infrastruktur.

Dari bidang perizinan, ada rangkaian panjang persyaratan yang harus dipenuhi oleh para pengembang dalam membangun rumah hunian berimbang bagi masyarakat berpenghasilan rendah.  Hal ini sangat memberatkan langkah para developer yang sekarang coba digandeng oleh pemerintah dalam menyediakan rumah layak bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Ketika ini pemerintah sedang melakukan perjuangan mereduksi hambatan perizinan ini dengan : (a) menghapus proses perizinan yang tidak diharapkan, (b) menggabungkan beberapa izin yang secara substansi dipandang sama, (c) mempercepat waktu pelayanan dari 943 hari menjadi 44 hari dan (d) menyederhanakan persyaratan bagi acara perumahan yang memperkuat perkembangan pembangunan perumahan dari 33 izin menjadi 11 izin. Sebagai berita tambahan, di zaman millenial yang menuntut pelayanan publik menyesuaikan dengan kecepatan, kemudahan dan kehadiran internet, Kepala BKPM selaku lembaga negara yang membidangi perizinan telah menetapkan peraturan mengenai Online Single Submittion (OSS) yang mewajibkan seluruh stakeholder perizinan di sentra dan kawasan melakukan pemutakhiran data perizinan melalui software OSS. Software ini diperlukan dapat mempermudah proses perizinan perumahan mirip yang diperlukan Kementerian PUPR.

Selain itu di kawasan maupun di tingkat nasional, Agenda Pembangunan Pengembangan Perumahan dan Daerah Permukiman (RP3KP) belum ditetapkan oleh kepala kawasan sehingga pembangunan perumahan belum memiliki road map yang mantap menuju ketercapaian RPJMN lima tahunan.

3. Pembiayaan yang besar

Di negara-negara maju dimana pemerintah lebih berposisi sebagai fasilitator pembangunan, pihak swasta berperan sangat besar dalam pembangunan negara. Di negara kita sendiri, skema Kerja Sama Pemeritah dan Badan Perjuangan (KPBU) sedang digalakkan menyusul besarnya beban negara atas tuntutan pembiayaan pembangunan. Bandung akan jadi pilot project dalam skema baru ini dalam membangun tower rumah susun pertama yang dibangun dengan skema KPBU. Direncanakan pada 2020 nanti market sounding atas rusun yang direncanakan dibangun di lokasi Paldam tersebut akan mampu mulai dilaksanakan.

Selain itu, pemerintah juga mendorong masyarakat membangun rumahnya secara berdikari sesuai dengan syarat teknis yang telah diatur dalam regulasi bangunan gedung di Indonesia. Kemandirian ini sangat diperlukan oleh pemerintah dengan tentu saja tetap berkoordinasi dengan pemerintah kawasan dalam mengatur dan mengarahkan pola pembangunannya.

Masih dalam rangka menyelesaikan tantangan pembiayaan ini, ketika ini Kementerian PUPR sedang menyuarakan tagline perumahan berbasis komunitas (community based housing development) sebagai sebuah solusi bagi penyediaan perumahan berbasis komunitas. Komunitas yang dimaksud ialah mirip komunitas tukang cukur (telah dilakukan launching oleh Presiden RI baru-baru ini di Garut Jawa Barat, komunitas petani lele, komunitas nelayan, dll.

POTENSI DAN PERAN PEMERINTAH PUSAT DAN PEMERINTAH DAERAH

Untuk menghadapi tiga tantangan diatas ada beberapa potensi yang mampu dimaksimalkan pemerintah dalam mewujudkan acara penyediaan perumahan ini yaitu :

1. Peran Bapppeda

(a) Melaksanakan koordinasi dan sinkronisasi perencanaan pembangunan kawasan di kabupaten/kota.

Baca Juga:  Lowongan Kerja PT Len Railway Systems (LRS)

Ketika ini Kementerian Dalam Negeri telah memberi ruang yang cukup bagi pemerintah provinsi untuk melakukan asistensi pada application-application kawasan. Ruang ini mampu digunakan oleh Bapppeda provinsi untuk dapat lebih mempertajam penyelarasan program-software bidang perumahan di kawasan untuk menunjang perangkat lunak penyediaan 1 juta rumah in keeping with tahun ini.

(b) menyiapkan usulan/inspiration kegiatan dan kelengkapan administrasi.

Dengan bermitra bersama OPD perumahan setempat, Bapppeda sebagai bank data dapat melakukan support atas usulan-usulan kawasan agar probabilitas pembangunannya pada tahun yang diprogramkan menjadi lebih besar.

(c) Menjamin keselarasan antara acara bidang perumahan dan perangkat lunak prioritas kawasan.

Bappeda ialah think tank nya pemerintah kawasan. Karenanya tumpuan penyelarasan acara sentra dan kawasan ada di badan ini. Jangan hingga terjadi overlapping atau bahkan crash antara acara -program bidang perumahan di sentra dan acara di kawasan.

2. Peran OPD dinas perumahan dan permukiman setempat

(a) melakukan koordinasi untuk menjamin kriteria usulan sesuai dengan peraturan yang berlaku.

Dalam SOP pemrograman yang diterapkan pemerintah sentra, semua usulan pembangunan dri kawasan wajib diketahui oleh dinas perumahan/permukiman setempat baik di tingkat kabupaten/kota maupun di tingkat provinsi melalui jalur Musrembang maupun melalui jalur Konsultasi Regional. Hal ini dimaksudkan agar banyak sekali pengusulan pembangunan acara perumahan benar-benar adalah kebutuhan masyarakat yang direpresentasikan oleh dinas permukiman setempat.

(b) menjamin calon pemanfaat dan penghuni yang memenuhi syarat.

Identifikasi calon penghuni ialah hal yang wajib dilakukan. Bahkan kalau memungkinkan sudah berupa data by name by address yang valid. Ini untuk menjaga agar output pembangunan tidak salah sasaran dan betul-betul dimanfaatkan oleh calon penghuni yang sudah terang eksistensinya.

(c) menyelaraskan kebutuhan kawasan dengan dukungan pemerintah sesuai tingkat prioritasnya.

Pemerintah sentra tentu saja tidak mampu bekerja sendirian dalam mengemban amanah 1 juta rumah in step with tahun. Diharapkan sinergi dan dukungan acara sejenis di kawasan agar penanganannya dapat terlaksana dengan komprehensif. Dinas perumahan dan permukiman di kawasan diperlukan dapat mengambil peran ini. Dengan kehadiran dinas perumahan dan permukiman kawasan, penyelarasan kebutuhan dan dukungan pemerintah kawasan dapat dilakukan sehingga pembiayaan dari pemernitah sentra dapat lebih fokus dan efisien.

Three. Peran SNVT Pembiayaan Perumahan

(a) pengelolaan statistics yang akurat dan uptodate

Data ialah hal penting dalam acara penyediaan perumahan ini. Tanpa data yang akurat, pemerintah tidak dapat berbuat banyak atau tidak dapat menawarkan solusi terbaik bagi tantangan bidang perumahan di kawasan. Karenanya posisi SNVT Pembiayaan Perumahan menjadi strategis dalam melakukan collecting data pendukung bagi program-program pemerintah sentra yang harus disinergikan di kawasan.

(b) melakukan koodinasi dan konsolidasi di sentra dan kawasan

Karena pemerintah sentra dan semua kawasan kabupaten/kota/provinsi memungkinkan untuk melakukan kegiatan dan application yang sama maka dikhawatirkan terjadi tumpang tindih application di kawasan. Untuk itu SNVT Pembiayaan Perumahan harus secara berhati-hati mengkoordinasikan dan mengkonsolidasikan application-application -terutama dengan Bapppeda- agar fokus dan saling menguatkan.

(c) meneliti kelengkapan administrasi usulan

Semua persyaratan administrasi yang diharapkan telah ditetapkan oleh pemerintah sentra dalam hal ini Kementerian PUPR di Jakarta. SNVT Pembiayaan Perumahan berperan menjembatani screening kelengkapan administrasi itu agar sesuai dengan kebutuhan Kementerian PUPR.

(d) menjaga sinergi antara acara sentra, kawasan dan sektor lain berjalan baik

SNVT Penyediaan Perumahan wajib mensinergikan acara sentra, acara prioritas kawasan dan acara sektir lain yang berkaitan dengan penyediaan 1 juta rumah per tahun ini.  Dengan demikian output pencapaian acara mampu lebih cepat tercapai.

(e) menjamin usulan kegiatan yang sudah commited (disepakati secara nasional oleh pemerintah sentra)

Ada beberapa kegiatan yang telah disepakati kerja samanya oleh Pemerintah Sentra dan lembaga lain di dalam maupun luar negeri. Hal ini menjadi tanggung jawab SNVT Penyedian Perumahan untuk mendukung, melaksanakan dan melaporkan akibat kesepakatan tersebut di daerahnya.

(f) fokus pada outcome

SNVT Penyediaan Perumahan diperlukan dapat menjaga pemanfaatan akibat pembangunan agar dapat memperpanjang umur bangunan dan memperluas daya jangkau layanan kepada masyarakat.

PROGRAM UNGGULAN

1. Donasi Stimulan Perumahan Swadaya

BSPS ialah bantuan pemerintah bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk mendorong dan meningkatkan keswadayaan dalam peningkatan kualitas rumah atau pembangunan baru rumah beserta prasana dan sarananya.

Kriteria penerima bantuannya ialah :

  • WNI yang sudah berkeluarga
  • Memiliki atau menguasai tanah dengan hak alas yang sah
  • Belum meiliki rumah atau memiliki satu-satunya rumah yang belum layak
  • Belum pernah mendapatkan BSPS atau bantuan acara perumahan lainnya.
  • Memilik penghasilan dibawah rata-rata upah minimum provinsi.
  • Bersedia berswadaya dan membentuk Kelompok Pengguna Bangunan dengan pernyataan tanggung renteng.

Bentuk bantuan :

  • Pembangunan rumah baru dengan nilai 35 juta
  • Pembangunan rehabilitasi rumah lama dengan nilai 17.5 juta
  • Pembangunan prasarana umum dengan nilai yang diadaptasi

Persyaratan :

  1. Diusulkan oleh bupati/walikota/kementerian/lembaga
  2. Usulan berisi desa/kelurahan yang memiliki data RTLH dan kekurangan rumah (diutamakan bagi data TNP2K)
  3. Usulan minimal berisi 20 rumah per kelurahan
  4. Calon penerima rumah memiliki tanah legal dan lokasi tanah sesuai RTRW

2. Rumah Susun (Rusun)

Rumah susun ialah perangkat lunak bantuan perumahan yang dicirikan oleh pembangunan vertikal dengan memanfaatkan lahan secara efektif dan efisien.

Kriteria penerima bantuan ialah :

  • Masyarakat berpenghasilan rendah
  • PNS
  • Pekerja Industri
  • Masyarakat perbatasan
  • Masyarakat nelayan
  • Masyarakat korban bencana
  • Masyarakat yang terkena dampak pembangunan pemenith sentra
  • Masayarakat pulau terluar, kawasan terpencil dan kawasan tertinggal
  • Masyarakat sosial yang memerlukan kebutuhan khsusus
  • Pegawai pemerintah dengan perjanjian kerja (PPPK)
  • Perguruan tinggi negeri/swasta
  • Forum pendidikan keagamaan berasrama

Bentuk bantuan :

  • Barak 2 lantai, barak mini 2 lantai dan barak super mini 2 lantai
  • Tipe 24 pendek 3 lantai, tipe 24 pendek 4 lantai
  • Tipe 24 panjang 3 lantai, tipe 24 panjang 4 lantai

Persyaratan :

  • Syarat Administrasi bagi penerima bantuan pemerintah kawasan/kementerian/lembaga ;
  1. Surat permohonan (ditujukan ke Menteri PUPR, ditandatangani pimpinan tertinggi pemohon bantuan)
  2. Surat pernyataan kesesuaian lokasi dengan RTRW setempat oleh OPD/dinas terkait
  3. Surat dukungan pemda kabupaten/kota mengenai penerbitan IMB, pengelolaan sampah, penerbitan SLF dan fasilitasi penghunian (ditembuskan ke pemerintah provinsi).
  4. Salinan sertifikat tanah atau surat bukti penguasaan tanah dilegalisir oleh instansi berwenang
  5. Membuat proposal berisi data umum calon penerima bantuan, gambaran lokasi dan kebutuhan bangunan, gambaran kondisi eksisting, gambaran agenda induk pengembangan dan agenda pengelolaan RUSUN.
  6. Surat tanggung jawab pemohon bantuan yang berisi kesiapan penyerahan tanah siap bangun dan tidak bersengketa, tidak akan merubah lokasi pembangunan, bersedia menyelesaikan IMB, jaminan ketersediaan listrik dan air bersih, kesiapan data calon penghuni dan akan memanfaatkan RUSUN sesuai fungsinya.
  • Syarat Administrasi bagi penerima bantuan pemerintah peserta didik perguruan tinggi/lembaga pendidikan keagamaan berasrama
  1. Surat permohonan (ditujukan ke Menteri PUPR, ditandatangani pimpinan tertinggi pemohon bantuan)
  2. Surat pernyataan kesesuaian lokasi dengan RTRW setempat oleh OPD/dinas terkait
  3. Surat dukungan pemda kabupaten/kota mengenai penerbitan IMB, pengelolaan sampah, penerbitan SLF dan fasilitasi penghunian (ditembuskan ke pemerintah provinsi).
  4. Surat rekomendasi (dikeluarkan oleh kementerian/lembaga bagi perguruan tinggi negeri, dikeluarkan oleh koordinasi PTS atau lembaga pendidikan tinggi bagi PTS non keagamaan, dikeluarkan oleh koordinasi PTS keagamaan atau lembaga layanan pendidikan tinggi keagamaan bagi PTS keagamaan dan dikeluarkan oleh Kanwil Kementerian Agama bagi lembaga pendidikan keagamaan berasrama)
  5. Salinan sertifikat tanah atau surat bukti penguasaan tanah dilegalisir oleh instansi berwenang
  6. Membuat proposal berisi data umum calon penerima bantuan, gambaran lokasi dan kebutuhan bangunan, gambaran kondisi eksisting, gambaran agenda induk pengembangan dan agenda pengelolaan RUSUN.
  7. Surat tanggung jawab pemohon bantuan yang berisi kesiapan penyerahan tanah siap bangun dan tidak bersengketa, tidak akan merubah lokasi pembangunan, bersedia menyelesaikan IMB, jaminan ketersediaan listrik dan air bersih, kesiapan data calon penghuni dan akan memanfaatkan RUSUN sesuai fungsinya
  8. Akte penyelenggaraan PTS dan lembaga pendidikan keagamaan berasrama.
  • Syarat Teknis

  1. Lokasi harus (a) sesuai RTRW, (b) tersedia jalan akses ke lokasi, (c) bebas banjir dan longsor serta tidak melewati sempadan bangunan/sungai/pantai, (d) memiliki pasokan daya listrik sesuai kebutuhan penghunian dan (e) memiliki pasokan air sesuai kebutuhan penghunian.
  2. Tanah yang diusulkan untuk dibangun harus (a) dapat menampung pembangunan sesuai dengan agenda kota, (b) kondisi tanah siap dibangun dan tidak memerlukan pematangan lahan, (c) tidak dalam sengketa tanah (clear & clean) dan (d) ketinggian muka tanah aman dari peil banjir.

3. Rumah Spesifik (Rusus)

Rumah khusus ialah bantuan rumah yang dibangun untuk kebutuhan khusus mirip permukiman transmigrasi, permukiman korban bencana,  rumah sosial lansia/miskin/yatim piatu/anak terlantar, rumah bagi masyarakat yang dibangun di lokasi terpencar dan rumah bagi masyarakat di perbatasan negara.

Kriteria penerima bantuan ialah :

  • masyarakat yang tinggal diperbatasan negara
  • masyarakat nelayan
  • masyarakat korban bencana
  • masyarakat yang tinggal terpencar di kawasan perbatasan, pulau terluar, kawasan terpencil atau kawasan tertinggal
  • masyarakat yang terdampak acara pembangunan pemerintah sentra
  • buruh/pekerja industri di daerah industri
  • pekerja wisata di kawasan tujuan wisata/destinasi wisata
  • transmigran
  • masyarakat lanjut usia, iskin, yatim piatu dan anak terlantar yang secara sosial memerlukan bantuan
  • masyarakat yang memerlukan penanganan khusus lainnya

Bentuk bantuan rumah khusus :

  • tipe 28 singel
  • tipe 28 kopel
  • tipe 36 singel
  • tipe 36 kopel

Persyaratan :

  • Persyaratan Administrasi
  1. Surat usulan dari pemerintah kabupaten/kota
  2. Citra umum lokasi, data umum calon penerima bantuan dan kebutuhan bangunan rumah, gambaran kondisi eksisting, gambaran agenda induk pengembangan
  3. Surat pernyataan dari pemerintah kabupaten/kota mengenai kebenaran data dan legalitas lahan
  4. Surat pernyataan kesediaan mendapatkan bantuan dari calon penerima
  5. Surat pernyataan kesesuaian lokasi dengan RTRW setempat oleh OPD/dinas terkait
  6. Surat keputusan penghunian oleh pemerintah kabupaten/kota
  7. Bukti legalitas lahan dari instansi/OPD terkait
  • Persyaratan Teknis
  1. Huma yang diusulkan dalam kondisi siap bangun dan apabila masih membutuhkan pematangan lahan (land clearing, cut & fill/penimbunan & pemadatan tanah), Pemkab/Pemkot selaku pengusul bantuan rumah khusus bersedia sharing dana untuk melakukan pematangan lahan;
  2. Huma yang diusulkan memiliki tekstur tanah yang keras serta daya dukung tanah yang memadai;
  3. Huma yang diusulkan memiliki jalan akses dan sarana transportasi yang memadai untuk melakukan mobilisasi material bangunan;
  4. Huma yang disediakan berada dalam jangkauan jaringan listrik dan air bersih, apabila tidak, maka Pemkab/ Pemkot selaku pengusul bantuan rumah khusus wajib menyediakan jaringan listrik dan air bersih menuju lahan yang diusulkan;
  5. Pemkab/ Pemkot bersedia mendapatkan bantuan rumah khusus dalam satu hamparan lahan (tidak tersebar di banyak titik).

4. Rumah Generik & Komersial (RUK)

Rumah umum dan komersial ialah bentuk bantuan rumah layak huni dan terjangkau yang ditujukan kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah, dilengkapi prasarana, sarana dan utilitas yang memadai di lokasi perumahan yang dibangun oleh pelaku pembangunan, masyarakat, pemerintah, atau pemreintah kawasan.

Kriteria perumahan yang dibantu ialah :

  • perumahan yang lokasinya memiliki kesesuaian dengan tata ruang sebagai daerah perumahan (RTRW, P3KP dan RTBL)
  • perumahan yang memiliki legalitas kepemilikan lahan terang (memiliki sertifikat atau status penguasaan terang), minimal sudah tercatat dalam SIMAK BMN
  • perumahan yang tidak dalam sengketa atau dalam penguasaan pihak lain
  • perumahan yang memiliki aksesibilitas baik
  • perumahan yang kualitas medan dan lapangannya sesuai

Bentuk bantuan yang tersedia ialah :

  • Instalasi Pengolahan Air Limbah
  • Wahana persampahan
  • Jaringan air minum
  • Jalan lingkungan
  • Drainase

HARAPAN

Itulah tantangan dan potensi penanganan di bidang perumahan yang akan dilaksanakan lima tahun kedepan. Semoga program-program yang telah direncanakan pemerintah ini mampu berjalan baik dengan dukungan semua stakeholder termasuk masyarakat, swasta dan pemerintah kawasan.  Dengan adanya peran pemerintah yang lebih rinci dan terdistribusi dengan baik, diperlukan acara penyediaan perumahan bagi rakyat Indonesia mampu tercapai dan angka backlog mampu diminimkan sebanyak mungkin agar kesejahteraan rakyat di bidang perumahan mampu segera tercapai.

Subscribe to receive free email updates:

Leave a Reply

Your email address will not be published.

1 × three =