Penyelenggaraan Bangunan Gedung Hijau Dari Awal Pemrograman Hingga Pelestarian dan Pembongkaran (Bagian 7 dari 7 tulisan)

Posted on 5 views

Bagi kalian yang pernah ngulik-ngulik blog ini sebelumnya, tentu pernah menyempatkan diri membaca goresan pena perihal penyelenggaraan bangunan gedung. Goresan pena itu ialah perihal bagaimana sikap kita terhadap keberadaan sebuah gedung semenjak tahap awal ilham sebuah gedung diimpikan oleh pemiliknya sampai tahap akhir kalau sebuah gedung akan dimusnahkan (kalau memang akan dimusnahkan). Nah kali ini pembahasan perihal penyelenggaraan bangunan gedung akan kita lihat dari sisi lain yaitu dari sisi bangunan gedung hijau (BGH). Ya, topik perihal bangunan gedung hijau ini sekarang menjadi topik menarik seiring menuanya Bumi kita dan semakin berkurangnya sumber daya yang kita gunakan untuk membangun dan merawat gedung-gedung kita. Demi efisiensi halaman maka untuk selanjutnya goresan pena ini akan menyingkat istilah bangunan gedung hijau sebagai BGH.

Photo by www.Kaboompics.Com

Tahapan penyelenggaraan BGH terdiri atas tahap pemrograman, perencanaan teknis, pelaksanaan, pemanfaatan dan pembongkaran. Mari kita telusuri satu in line with satu.

1. Termin Pemrograman

Ini ialah tahap dimana perencanaan awal sebuah BGH dilakukan. Tahapan ini menentukan sejauh mana pencapaian kinerja BGH tersebut dan sejauh mana p**a keterlibatan pemangku kepentingan terjadi sepanjang poses penyelenggaraan untuk menjamin terpenuhinya kinerja yg diinginkan.

Untuk mewujudkan itu dibuatlah pedoman/alur yang akan kita lakukan yaitu :

A) Pemrograman BGH harus dilakukan oleh pemilik dengan menunjuk penyedia jasa yang berkompeten.

B) Fungsi dan pembagian terstruktur mengenai harus ditentukan sesuai kebutuhan yang diinginkan. (lihat goresan pena aku mengenai persyaratan BGH pada bagian matriks fungsi dan pembagian terstruktur mengenai).

C) Pemilihan lokasi untuk BGH juga biasanya selektif yaitu pada daerah padat bangunan, lahan terkontaminasi yang hendak dipulihkan, lokasi dengan intensitas bangunan tinggi, atau lokasi yang terkena peraturan wajib bangunan gedung hijau sesuai peraturan pemerintah atau pemda setempat.

D) Taraf pencapaian kinerja harus ditentukan apakah BGH baru atau bangunan gedung yang telah lebih dulu dimanfaatkan.

E) Penentuan kinerja ini dilakukan dengan : (1) memperkirakan target kinerja BGH berdasarkan nilai rata-rata kinerja bangunan pada umumnya di daerah perencanaan dan (2) menentukan asumsi kinerja BGH yang diinginkan sesuai dengan ketentuan yang ditetapkan oleh pemerintah kabupaten/kota (atau pemerintah provinsi khusus utk DKI Jakarta) atau (three) dapat ditetapkan minimum 25% untuk konservasi energi dan 10% untuk konservasi air diatas nilai kinerja bangunan pada umumnya pada daerah yang belum ditentukan target kinerjanya.

F) Identifikasi pemangku kepentingan yang akan terlibat dalam penyelenggaraan BGH semenjak tahap perencanaan teknis, pelaksanaan konsrtruksi, pemanfaatan dan pembongkaran.

G) Penetapan konsepsi awal BGH yang antara lain meliputi (1) identifikasi ruang utama dan penunjang, (2) alternatif disain dan teknologi yang dapat digunakan dan (three) perencanaan pembiayaan berdasarkan pendekatan biaya siklus hidup bangunan sesuai kinerja yang diinginkan.

H) Penyusunan kajian kelaikan pembangunan BGH yang membahas antara lain (1) kesesuaian lokasi berdasarkan tata ruang/agenda induk setempat dan (2) tinjauan kelaikan penyelenggaraann BGH yang akan dibangun tersebut dari segi teknis, ekonomi, sosial dan lingkungan.

i) Penetuan metodologi penyelenggaraan BGH direkomendasikan dengan pilihan-pilihan sebagai berikut : (1) kinerja tinggi biaya tinggi/high performance high cost (2) kinerja optimal biaya optimal/optimum performance optimum cost dan pilihan ketiga (3) kinerja optimal biaya rendah/optimum performance low cost.

j) Penetapan penyedia jasa yang berkompeten berdasarkan kualitas dan/atau pengalaman yang mendukung penyelenggaraan BGH serta kriteria tenaga ahli yang berkompeten. Penetapan metode pemilihan penyedia jasa juga sebaiknya green procurement yaitu terdapat efisiensi penggunaan kertas dan alat tulis, sistem jaringan yang terkoneksi kedalam internet dan berita yang dapat diakses dengan aman melalui pengadaan elektronik e-procurement.

k) Aplikasi pemrograman harus dilakukan pada seluruh tahap perencanaan teknis, pelaksanaan konstruksi, pemanfaatan dan pembongkaran.  Pemrograman ini didasarkan pada kejelasan lingkup pekerjaan, pendanaan, jadwal dan pengelolaan risiko.

L) Apabila lingkup pekerjaan harus dikelompokkan kedalam sub-sub pekerjaan maka pekerjaan harus didasarkan pada metode penyelenggaraan yang paling most advantageous berdasarkan sumber data yang tersedia.

M) Pengelolaan risiko dan keterbatasan yang ada meliputi keselamatan, kesehatan, potensi bencana alam dan perubahan iklim.

N) Penyusunan laporan akhir tahap pemrograman yang berisi dokumentasi keseluruhan tahap pemrograman dan rekomendasi-rekomendasi serta kriteria-kriteria teknis yang dapat dikembangkan menjadi Kerangka Acuan Kerja perencanaan teknis BGH.

Tahapan Pemrograman memiliki syarat-syarat tertentu dan persyaratannya dapat anda perdalam pada goresan pena ini.

2. Termin Perencanaan Teknis

Tahapan perencanaan teknis ialah rangkaian kegiatan penyusunan dokumen perencanaan teknis BGH sesuai dengan rekomendasi dan kriteria yang telah ditetapkan dalam laporan akhir tahap pemrograman BGH. Holistik agenda teknis yang berafiliasi dengan pelaksanaan pembangunan gedung ini nantinya harus dibuat dengan sedetail mungkin pada tahap ini. Pada tahap ini perencana bukan hanya akan melibatkan pemilik BGH namun juga banyak pihak lain yang akan berkontribusi pada tahap pembangunan mirip pemerintah setempat (terkait perizinan), toko material (terkait rantai pasok), masyarakat sekitar (terkait sosialisasi pembangunan), otoritas keamanan setempat (terkait pengamanan dan ketertiban) dan juga Tim Pakar Bangunan Gedung Hijau (terkait konsultasi teknis).

Agar perencanaan menjadi efektif maka alur yang akan dilakukan yaitu :

a) Perencanaan dilakukan oleh penyedia jasa perencanaan yang berkompeten yang memiliki sertifikat keahlian di bidangnya menurut ketentuan yang berlaku di dunia jasa konstruksi. Dalam dunia Green Building di Indonesia, kita mengenal organisasi yang menaungi para perencana BGH bersertifikat yaitu Green Building Council of Indonesia.

B) Alur selanjutnya ialah mengidentifikasi pihak yang terkait dalam kegiatan perencanaan teknis, termasuk identifikasi peran setiap pihak terkait, kemudian menetapkan siapa yang akan mewakili tiap pihak untuk melakukan kontak dalam membangun kerja sama yang efektif.

c) Aplikasi komunikasi yang efektif antara semua pihak terkait dilakukan dengan cara koordinasi untuk menyamakan tujuan, lingkup dan target kinerja BGH yang akan direncanakan.  Penyamaan persepsi ini penting karena BGH memiliki beberapa tingkatan dan perencana harus kompak dalam merencanakan tingkatan yang diinginkan oleh owner BGH.  Komunikasi dilakukan juga untuk bersosialisasi antar semua pihak yang terlibat dalam perencanaan dalam rangka mencari solusi atas tantangan penyelenggaraan BGH.

D) Penetapan kriteria rancangan teknis BGH sesuai dengan target kinerja/tolok ukur/sertifikat yang disepakati.

E) Penyusunan dokumen agenda teknis yang terintegrasi dengan cara melakukan koordinasi antara semua pihak yang terlibat termasuk berkonsultasi kepada TABGH, melakukan sosialisasi dan berkomunikasi kepada lingkungan tapak bangunan, mengelaborasikan persyaratan teknis pada tahap perencanaan dan membuka peluang untuk berinovasi dalam perencanaan BGH yang bersangkutan.

f) Dokumen perencanaan teknis BGH meliputi (1) agenda arsitektur, (2) agenda struktur, (3) agenda mekanikal & elektrikal, (4) agenda tata ruang luar, (5) agenda tata ruang dalam/interior, (6) spesifikasi teknis, (7) agenda anggaran biaya, (8) perhitungan reduksi emisi karbon, (9) perhitungan teknis pencapaian efisiensi energi, (10) perhitungan teknis pencapaian efisiensi air, (11) perhitungan teknis pencapaian efisiensi sumber daya lainnya dan (12) perkiraan siklus hidup bangunan.

g) Penyedia jasa agenda teknis harus mempertimbangkan kemampuan pemasok terkait batas maksimum penggunaan energi, air dan sumber daya lainnya.

h) Pengkajian ulang terhadap akibat agenda teknis untuk memastikan kualitas akibat perencanaan teknis meliputi kajian terhadap pencapaian akibat perencanaan teknis apakah sesuai dengan tahapan, kajian terhadap keterbangunan (constructability), pelibatan tim independen untuk melakukan kaji ulang dan value engineering kalau diperlukan.

i) Bersama dengan owner BGH penyedia jasa perencanaan teknis mengajukan permohonan IMB dan melakukan pendaftaran BGH kepada instansi teknis terkait dan/atau OPD yang membidangi bangunan gedung.

j) Penyiapan Laporan Akhir Termin Perencanaan Teknis yang terdiri dari dokumentasi tahap perencanaan teknis dan penyiapan dokumen-dokumen yang diharapkan berupa gambar agenda detail (detailed engineering drawings), spesifikasi dan rekomendasi teknis serta perhitungan teknis yang dapat dimanfaatkan sebagai bagian dari dokumen pengadaan pada tahap pelaksanaan konstruksi.

k) Pengendalian tahap perencanaan teknis ini dilakukan setiap akhir kegiatan dengan memperhatikan keterpaduan akibat antar kegiatan melalui daftar kendali (checklist) terhadap dokumen perencanaan teknis.

Tahapan Perencanaan BGH memiliki syarat-syarat tertentu dan persyaratannya dapat anda perdalam padatulisan ini.

3. Termin Aplikasi

Ini ialah tahap dimana rangkaian kegiatan pembangunan fisik bangunan gedung hijau berdasarkan dokumen perencanaan teknis bangunan yang telah dibuat sebelumnya. Dokumen perencanaan teknis ini memuat persyaratan-persyaratan teknis guna mencapai kinerja BGH yang diinginkan.

Alur yang akan kita lakukan yaitu :

a) Aplikasi dilakukan oleh penyedia jasa konstruksi yang yang berkompeten di bidangnya.

b) Penyusunan  dokumen agenda pelaksanaan konstruksi BGH yang memuat metodologi dan prosedur operasi standar (POS) pengelolaan sumber daya dalam rangka pemenuhan persyaratan proses konstruksi hijau, praktik perilaku hijau dan rantai pasok hijau dan penyusunan gambar kerja pelaksanaan konstruksi (shop drawing).

c) Dokumen agenda pelaksanaan konstruksi ini wajib dikomunikasikan dengan penyedia jasa perencanaan teknis, penyedia jasa manajemen konstruksi dan pemilik dan/atau calon pengelola BGH untuk menerima persetujuan.

d) Pengajuan perizinan kepada instansi teknis yang membidangi perizinan/penyelenggaraan bangunan gedung di kawasan. Pengajuan izin ini sebenarnya sudah dimulai semenjak tahap perencanaan teknis. Dengan demikian pihak pelaksana tetap bertugas mengawal agar izin ini dapat keluar sebelum pelaksanaan pembangunan dimulai.

e) Aplikasi konstruksi BGH sesuai dengan dokumen perencanaan teknis dan dokumen pelaksanaan konstruksi BGH dengan tetap mengacu pada target kinerja/tolok ukur/sertifikat yang disepakati.

f) Koordinasi dengan instansi teknis terkait guna melakukan pemeriksaan kelaikan fungsi dan/atau menggunakan penyedia jasa pengkaji teknis yang berkompeten di bidangnya.

g) Pelaporan akibat pemeriksaan kelaikan fungsi BGH dalam rangka memperoleh sertifikat laik fungsi (SLF) untuk BGH baru.

h) Akibat dari tahap pelaksanaan konstruksi ini terdiri dari BGH itu sendiri dan Laporan Akhir Termin Aplikasi Konstruksi. Laporan Akhir Termin Aplikasi Konstruksi memuat gambar terbangun (as built drawing), dokumentasi seluruh tahapan pelaksanaan fisik, pedoman pengoperasian, dokumen perizinan serta dokumen permohonan pemeriksaan kelaikan fungsi BGH.

Termin pembangunan sebuah gedung bertingkat

Sebagai gedung yang unik dan tidak biasa, tentu saja banyak hal yang harus diperhatikan dalam pembangunannya. Nah anda dapat membaca persyaratannya dalam goresan pena ini.

4. Termin Pemanfaatan

Termin pemanfaatan ialah tahap penggunaan BGH sesuai dengan fungsinya, termasuk kegiatan pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan bangunan agar kinerja yang diinginkan tetap terjaga.

a) Pemanfaatan dilakukan oleh pemilik dan/atau pengelola BGH melalui divisi yang bertanggung jawab atas pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan bangunan atau mampu juga dengan menunjuk penyedia jasa yang berkompeten di bidangnya.

b) divisi yang bertanggung jawab atas pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan BGH menyusun agenda pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan BGH agar kinerjanya tetap terjaga sesuai dengan umur layanan.

c) Pemilik dan/atau pengelola dapat menggunakan penyedia jasa yang berkompeten sesuai dengan ketentuan peraturan perundangan bidang jasa konstruksi dalam pelaksanaan pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan BGH

d) Pemilik dan/atau pengelola dapat melaksanakan kegiatan sosialisasi, promosi dan edukasi terhadap pengguna dan penghuni bangunan gedung guna meningkatkan kesadaran pengguna perihal prinsip BGH dalam kegiatan sehari-hari termasuk menyusun panduan pemanfaatan bagi pengguna/penghuni.

e) Pedoman singkat bagi pengguna/penghuni BGH dapat berupa adat praktis untuk berkontribusi pada terjaganya kinerja BGH tersebut yaitu paling tidak berisi panduan hemat energi, panduan hemat air, panduan pengelolaan sampah dan panduan pemasangan/penggunaan peralatan yang menggunakan listrik.

f) Kegiatan pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan BGH dilaksanakan sesuai agenda yang telah ditetapkan.

g) Pengelolaan rangkaian kegiatan pemanfaatan termasuk melakukan kegiatan monitoring dan evaluasi terhadap sistem dan komponen BGH dalam rangka mempertahankan kinerja sesuai dengan tingkat target kinerja/tolok ukur/sertifikat yang disepakati.

h) Penggunaan inovasi metodologi dalam pelaksanaan  kegiatan pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan BGH

i) Aplikasi evaluasi kinerja BGH dilakukan paling sedikit sekali dalam kurun waktu 12 bulan.

j) Audit kinerja BGH dilaksanakan secara lebih mendalam kalau berdasarkan kegiatan pemeliharaan, perawatan dan pemeriksaan bersiklus BGH menawarkan indikasi penurunan kinerja yang berpotensi menjadi persoalan (potential persoalan).

k) Penyusunan laporan kegiatan pemeliharaan perawatan dan pemeriksaan bersiklus BGH dapat dijadikan dasar bagi permohonan sertifikat kelaikan fungsi (SLF) periode berikutnya.

l) Laporan kegiatan pemeliharaan perawatan dan pemeriksaan bersiklus BGH disampaikan kepada instansi teknis terkait untuk penerbitan SLF perpanjangan (periode berikutnya).

m) Untuk bangunan yang dilindungi dan dilestarikan selain melakukan audit kinerja, perlu juga dilakukan kajian identifikasi menyeluruh terhadap komponen bangunan terutama komponen yang wajib dilindungi dan dilestarikan dalam menyusun dokumen teknis perencanaan pemanfaatan untuk menyesuaikan penerapan persyaratan BGH dengan ketentuan perundangan-undangan perihal bangunan gedung cagar budaya.

n) Akibat tahap pemanfaatan BGH terdiri atas dokumen agenda pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan beserta laporannya secara periodik, panduan praktis penggunaan bagi pemilik dan pengguna, dokumentasi seluruh tahap pemanfaatan dan BGH yang telah dilakukan pemeliharaan, pemeriksaan bersiklus dan perawatan sesuai dengan kinerja yang ditetapkan.

o) Dokumen agenda pemeliharaan, pemeriksan bersiklus dan perawatan beserta laporannya dan panduan praktis penggunaan bagi pemilik dan pengguna digunakan sebagai bagian dari pengajuan pemeriksaan kelaikan fungsi tahap berikutnya guna memperoleh SLF perpanjangan serta juga dalam memperoleh penilaian dalam rangka sertifikasi.

Pemanfaatan BGH secara benar harus mengikuti kaidah-kaidah berikut dalam goresan pena ini.

5. Termin Pembongkaran

Termin ini ialah tahap dimana terdapat rangkaian kegiatan dengan pendekatan dekonstruksi yaitu mengurai material dan/atau komponen bangunan dari bangunan terbangun yang ditujukan untuk meminimalkan sampah konstruksi dan meningkatkan nilai guna material dengan cara memanfaatkan kembali (reuse) dan kalau memungkinkan menerima kembali material baru melalui proses siklus ulang (recycle).

Alur yang akan kita lakukan pada tahap pembongkaran yaitu :

a) Pembongkaran dilakukan oleg penyedia jasa yang berkompeten di bidangnya.

b) Aplikasi identifikasi komponen bangunan yang dapat didaur ulang, dimanfaatkan kembali dan/atau dimusnahkan.

c) Penyusunan dokumen agenda teknis pembongkaran (RTB) yang memuat antara lain metodologi pembongkaran dan pengelolaan sumber daya yang meliputi antara lain aspek material, tenaga, peralatan yang digunakan dan penggunaan energi dan air.

d) Penyusunan RTB harus mempertimbangkan pendekatan siklus daur material tertutup (cradle to cradle) dalam daur ulang/pemanfaatan kembali/pemusnahan material akibat pembongkaran.

e) Pengajuan permohonan atas RTB kepada pemerintah kawasan kabupaten/kota dan pemerintah provinsi (untuk DKI Jakarta) yang ditujukan kepada OPD terkait yang membidangi bangunan gedung dan OPD terkait lainnya, disertai dengan laporan akhir akibat pemeriksaan secara bersiklus pada tahap pemanfaatan.

f) Aplikasi pembongkaran harus sesui dengan dokumen RTB yang telah menerima persetujuan dari pemerintah setempat.

g) Aplikasi pembongkaran dilakukan dengan pendekatan dekonstruksi sesuai dengan dokumen RTB dan mengacu kepada target kinerja atau tolok ukur.

h) Aplikasi pembongkaran dilakukan semaksimal mungkin secara manual dan kalau harus menggunakan alat berat maka pengerjaannya harus berhati-hati.

i) Melakukan pemilahan atas material/komponen bangunan yang masih mampu dimanfaatkan atau masih dbisa di daur ulang atau yang harus dimusnahkan.

j) Aplikasi dokumentasi pada setiap tahapan pembongkaran termasuk daftar material/komponen bangunan yang masih mampu dilakukan prosesreuse dan recyle.

k) Pelaporan akibat pembongkaran BGH kepada OPD yang membidangi bangunan gedung guna melakukan pemutakhiran data bangunan gedung.

l) Akibat tahap pembongkaran ialah berupa Laporan Akhir Termin Pembongkaran BGH yang memuat dokumentasi seluruh tahap pembongkaran.

Persyaratan khusus untuk pembongkaran BGH dapat anda lihat disini.

Demikianlah apa yang harus kita lakukan sehubungan dengan kepemilikan kita terhadap bangunan gedung hijau, mulai semenjak BGH diprogramkan sampai ketika BGH dibongkar atau dimusnahkan.

Semoga bermanfaat.

Subscribe to receive free email updates:

Baca Juga:  Apa Perbedaan Tenaga Terampil & Tenaga Ahli dalam Dunia Jasa Konstruksi?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

11 − 4 =